🔍 대법원, 연체차임 상계 불가 판단 파기…임대차보증금에서 공제 가능성 인정

🏷 사건 개요

사건번호: 2024다302217
쟁점: 소멸시효가 완성된 연체차임을 임대차보증금에서 공제할 수 있는지 여부
판결: 일부 파기환송 (19,473,020원 및 지연손해금 부분)

📌 사실관계 요약

• 원고(임대인)는 피고(임차인)와 3차례에 걸쳐 임대차계약을 체결함.
• 각 계약 종료 시점마다 **연체된 임대료(차임)**가 존재했으며, 원고는 임대차보증금에서 이를 **상계(공제)**하려 함.
• 원심은 "1, 2차 계약에 따른 연체차임 채권은 이미 소멸시효(3년)가 완성되었고, 임대차보증금반환채권과 상계할 수 없다"며 원고 패소 판결.
• 대법원은 이를 파기하고 환송함.

⚖️ 법리 판단

1. 임대차보증금의 성격
   • 임대차보증금은 임차인의 모든 채무를 담보하며, 임대인이 반환해야 할 보증금은 임차인의 채무를 공제한 후의 잔액만큼이다(1987다카98, 2002다52657 등 참조).
2. 소멸시효와 상계 가능성
   • 일반적으로 소멸시효가 완성된 채권은 상계할 수 없으나, 민법 제495조에 따라 소멸시효 완성 전에 상계적상에 이른 경우에는 상계가 가능하다.
   • 하지만 보증금 반환채무는 계약 종료 시에 비로소 이행기에 도달하므로, 그 전에는 상계가 원칙적으로 불가능.
3. 대법원의 유추적용 판단
   • 차임이 연체된 상황에서도 임대차계약이 갱신되고, 보증금이 계속 유지된 사정 등을 감안하면, 임대인의 신뢰와 임차인의 묵시적 동의가 존재한다고 평가.
   • 이러한 경우에는 민법 제495조를 유추 적용하여 연체차임을 보증금에서 공제 가능하다는 입장을 명시함.

🧾 결론 및 의미

• 원심은 소멸시효가 완성된 차임채권은 보증금반환채권과 상계할 수 없다고 보았고, 공제 가능성은 아예 판단하지 않음.
• 그러나 대법원은 기존 계약의 연체차임도 최종 반환 시 보증금에서 공제될 수 있다고 보고 19,473,020원 및 이에 대한 지연손해금 부분을 파기환송함.
• 이는 임대차 실무에서 묵시적 계약 갱신과 신뢰관계 하에 연체차임이 보증금에서 공제될 수 있는 범위를 확장한 판례로 평가됨.

 

변호사 이두철 법률사무소

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