📌 소유권이전청구권 가등기의 법적 유효성, 대법원은 어떻게 판단했나?

2025년 4월 24일, 대법원은 소유권이전청구권 가등기와 관련된 중대한 법리 판단을 내렸습니다. 사건번호 2024다248290, 사안은 ‘소유권이전청구권 가등기 말소절차이행’과 관련된 것입니다. 이 글에서는 해당 판결의 핵심 법리와 사실관계, 그리고 대법원의 판단 근거를 간결하게 정리해보겠습니다.

---

⚖️ 사건의 개요

• 원고: A씨(원고), 소유권을 보유한 당초의 부동산 매도인
• 피고: B사(피고), 중간자(C씨와 문중회)를 통해 소유권이전청구권을 양수한 자
• 쟁점: B사가 중간자를 통해 소유권이전청구권을 양수하였으나, 원고가 이에 동의 또는 승낙하지 않은 상태에서 가등기 및 본등기를 마침. 이에 대해 원고가 등기 말소를 요구한 사건.

---

⚖️ 대법원의 법리 판단

1. 소유권이전청구권의 양도 제한

• 민법 제449조 제1항에 따라 채권은 양도 가능하지만, 성질상 양도가 제한되는 경우에는 예외.
• 부동산 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 일반 채권과 달리, 채무자(매도인)의 동의나 승낙이 필요.
• 동의 없는 양도는 무효이며, 통지만으로는 대항력 없음.

📌 결론: 원고가 동의하지 않았다면, 피고는 법적으로 유효한 권리를 주장할 수 없음.

2. 실체관계에 부합하지 않는 등기의 무효성

• 등기가 아무리 완료되었더라도, "실제 법률관계(실체관계)"가 부합하지 않으면 원인무효.
• 특히 가등기와 그에 따른 본등기가, 매도인의 승낙 없이 이루어진 경우라면 이는 무효 등기로 간주됨.

---

🔍 사실관계의 요약

• 피고는 원고의 부동산에 대한 소유권이전청구권을 제3자인 C씨 및 문중회로부터 양수.
• 그러나 원고는 이에 대해 명시적인 동의나 승낙을 하지 않음.
• 피고는 이를 근거로 가등기 및 본등기까지 마쳤음.
• 원고는 이 등기들이 무효임을 주장하며 말소를 요구함.

---

🧑‍⚖️ 대법원의 최종 판단

• 원고의 주장을 받아들여 피고의 등기는 실체관계에 부합하지 않아 무효라고 판시.
• 따라서 가등기 및 본등기는 말소되어야 하며, 피고는 그 말소 의무를 부담한다고 판결.
• 피고가 주장한 매매대금 반환 의무 등 동시이행 주장은 배척됨.
• 상고는 기각되었고, 상고비용은 피고 측 부담.

---

📝 결론 및 시사점

이번 판결은 소유권이전청구권 양도의 제한성을 다시 한번 명확히 한 사례입니다. 단순히 제3자를 통해 권리를 양수했다 하더라도, 당초 권리자(매도인)의 동의 없이는 등기의 효력을 주장할 수 없다는 점에서 부동산 실무에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

특히 부동산 거래에서 가등기 이전 또는 청구권 양도 시에는 반드시 당사자의 동의를 명확히 확인해야 하며, 그렇지 않으면 등기 자체가 무효가 될 수 있다는 교훈을 줍니다.

 

변호사 이두철 법률사무소

https://blog.naver.com/doorul

변호사 이두철 법률사무소 : 네이버 블로그